Estinzione anticipata del mutuo prima casa: come funziona e quando conviene davvero

Estinguere anticipatamente il mutuo prima casa significa chiudere il debito con la banca prima della scadenza prevista, scegliendo tra due modalità: totale, quando si rimborsa tutto il capitale residuo, oppure parziale, quando si versa una somma che riduce il debito rimanente. In quest’ultimo caso si può decidere se mantenere la durata iniziale del mutuo riducendo l’importo della rata, oppure mantenere la rata invariata e accorciare la durata complessiva.

Un aspetto importante è la tutela introdotta dalla cosiddetta Legge Bersani del 2007, che ha eliminato le penali per l’estinzione anticipata dei mutui prima casa stipulati dopo quella data. Per i contratti più vecchi può essere ancora prevista una penale, ma entro limiti precisi stabiliti da accordi tra l’Associazione Bancaria Italiana e le principali associazioni dei consumatori. In ogni caso, oggi le banche non possono più applicare costi aggiuntivi eccessivi a chi decide di saldare in anticipo.

Dal punto di vista economico, la convenienza di questa operazione è strettamente legata al piano di ammortamento. La maggior parte dei mutui italiani segue lo schema “alla francese”, nel quale le prime rate sono composte principalmente da interessi e solo in parte da capitale. Ciò significa che nei primi anni del mutuo l’estinzione anticipata può portare un risparmio significativo, mentre con il passare del tempo, quando la quota interessi diminuisce, il vantaggio tende a ridursi.

Per procedere, è necessario chiedere alla banca il conteggio estintivo, ossia il calcolo aggiornato del debito residuo e degli interessi maturati fino alla data prevista per l’estinzione. Una volta effettuato il pagamento, la banca deve rilasciare la quietanza, cancellare l’ipoteca e comunicare la chiusura del finanziamento al Conservatore dei registri immobiliari, senza richiedere ulteriori spese.

Prima di prendere una decisione, conviene valutare anche il cosiddetto costo opportunità: se il denaro destinato all’estinzione può essere investito in modo più redditizio rispetto al risparmio sugli interessi, forse è meglio non chiudere subito il mutuo. In alternativa, strumenti come la surroga, che consente di trasferire il mutuo a un’altra banca con condizioni più favorevoli, o formule più sofisticate come l’equity release e il debt recycling, possono aiutare a ridurre il debito in tempi più rapidi, ma richiedono un’attenta valutazione e una buona conoscenza del proprio profilo finanziario.

In definitiva, estinguere anticipatamente un mutuo prima casa può essere una scelta molto vantaggiosa, soprattutto se si interviene nei primi anni del piano di ammortamento. Tuttavia, come ogni decisione finanziaria, va ponderata considerando sia la convenienza economica immediata sia le opportunità future che il capitale potrebbe offrire altrove.

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